Stadtnachricht

Für die Entwicklung des anstehenden großen, komplexen Vorhabens wurde zu Beginn des Jahres 2022 eine Stabsstelle im Rathaus eingerichtet, die sich vorrangig mit der Entwicklung des Großprojektes „Zukunft Rathaus“ befasst. Die Stabsstelle hat eine verwaltungsinterne Arbeitsgruppe geleitet und die notwendigen umfassenden Prozesse und Abstimmungen von interner und externer fachlicher Expertise koordiniert und zusammengefasst. Das Ziel ist es, für diese außerordentliche und ressourcenintensive Baumaßnahme, unabhängig davon, welches Zukunftsszenario weiterverfolgt wird, eine solide und verantwortungsvolle Entscheidungsgrundlage für den Gemeinderat zu erarbeiten.

Grundlagen und beauftragte Studien, Gutachten:

•  Machbarkeitsstudie Bestandsgebäude Rathaus, Drees & Sommer, Stuttgart, 2019
• Tragwerksprüfung Bestandsgebäude Rathaus, Büro Breinlinger Ingenieure, Tuttlingen, 2023
• Machbarkeitsstudie Bestandsgebäude Rathaus, Muck Petzet Architekten, München, 2023
• Standortanalyse zur städtebaulichen Einordnung, Scheuvens + Wachten plus Planungsgesellschaft, Dortmund, 2023
• Machbarkeitsstudie Bestandsgebäude Krankenhausareal, Drees und Sommer, Frankfurt, 2023

Herangehensweise

Es liegen Machbarkeitsstudien der Büros Drees und Sommer sowie Muck Petzet Architekten zur Sanierung des Rathauses und vom Büro Drees und Sommer zum Sanierungs- und Umbaubedarf von Gebäudeteilen im Krankenhausareal vor. Darüber hinaus wurden alle weiteren Erkenntnisse, die bis September 2023 zu allen vier Szenarien vorlagen, zusammengefasst, ausgewertet und in den Sachstandsbericht eingearbeitet. Die einzelnen Ergebnisse wurden – unabhängig ob im Haus oder von Externen erstellt – sowohl von internen als auch von externen Dritten auf Plausibilität überprüft. Grundsätzlich muss angeführt werden, dass aufgrund der langen Nutzungszeit durch die Stadt und der Tatsache, dass das Rathausgebäude Eigentum der Stadt ist, hierzu fundiertere Kenntnisse und Untersuchungsergebnisse vorliegen und die Planung und Kostenschätzung hierdurch grundlegender ermittelt werden konnten.

Zum Gebäude in der Spitalstraße (Krankenhausareal) liegen naturgemäß ungenauere Untersuchungsergebnisse vor, da sich das Gebäude nicht im Eigentum der Stadt befindet und im laufenden Betrieb ist. In der Studie zum Sanierungsaufwand basieren daher die Ergebnisse auf ersten Vor-Ort-Besichtigungen, vorhandenen Plangrundlagen, aber auch auf Annahmen von zugrunde gelegten Durchschnittswerten.

Die Ergebnisse für die vier Szenarien

Szenario I – Sanierung Bestandsgebäude Luisenstraße

Städtebauliche Einordnung

Um die beiden Standorte Luisenstraße und Spitalstraße hinsichtlich der Rathausnutzung genauer zu analysieren, wurde das Büro Scheuvens + Wachten beauftragt, eine Standortanalyse zu erstellen und auszuwerten. Hinsichtlich Zentralität, struktureller Auswirkungen auf das Umfeld, Möglichkeit zur Identifikation und baukulturellem Hintergrund wird der heutige Rathausstandort von den Fachleuten als geeigneter Rathausstandort identifiziert. Der Standort stellt bei Ankunft mit dem ÖPNV den Eingang zur Innenstadt dar, ist Teil eines Quartiers mit weiteren Verwaltungsstandorten und beherbergt mit dem denkmalgeschützten Rathaus ein „einzigartiges Architekturwahrzeichen“, dessen Nachnutzung und Vermarktung zumindest nur sehr eingeschränkt möglich ist. Das Fazit der Fachplaner lautet: „Insgesamt erfüllt der Standort die Anforderungen eines Rathausstandorts, der über die reine Verwaltungsnutzung hinausgeht. Aus städtebaulicher Sicht, insbesondere im Hinblick auf Lage, Stadtraum, Umfeldverflechtungen und städtischem Nutzungsmix wird der Standort den Anforderungen an einen Rathausstandort in höchstem Maß gerecht.“

Kernpunkte und Zusammenfassung der Machbarkeitsstudien

Nach einer umfassenden Bestandsaufnahme des Gebäudes und der Abstimmung mit dem Denkmalschutz, Brandschutz und Fachingenieuren wurde im Ergebnis festgestellt, dass das Tragwerk weitestgehend intakt ist und für eine lange Nutzungszeit weiterverwendet werden kann. Der Vorschlag aus der Studie von 2019 lautete, dass das Gebäude (ausgenommen EG und 1. OG) bis auf den Rohbau rückgebaut werden, die Fassade und alle technischen Anlagen erneuert, die Räume neu ausgebaut, sowie die Mängel hinsichtlich energetischer Vorgaben, Brandschutz und Erdbebenschutz beseitigt werden sollten. Da sowohl Umfang wie auch Kosten der Studie von Drees und Sommer aus dem Jahr 2019 umfassend erscheinen und im Sinne der Kosteneinsparung, der Nachhaltigkeit und des Denkmalschutzes möglichst viel der vorhandenen Bausubstanz erhalten und sinnvoll weiterverwendet werden sollte, wurde das Büro Muck Petzet Architekten in München (MPA), das sich in besonderem Maß mit dem nachhaltigen Bauen und dem Erhalt von bestehenden Bauten auseinandersetzt, beauftragt, die Studie von Drees und Sommer hinsichtlich möglicher Einsparungen und Kostenoptimierung zu überprüfen. Die Vorgabe war, dass die Sanierungsvorschläge nachhaltig und von langfristiger Dauer sein müssen. Das Ergebnis dieser Studie liegt seit Juli 2023 vor. Das Büro MPA schlägt vor, nur die Metallfassade zu erneuern und wärmezudämmen, die Bestandsfenster zu überarbeiten und zu erhalten. Die technischen Anlagen werden entsprechend dem Vorschlag von Drees und Sommer erneuert, jedoch sollen die vorhandenen zum Beispiel die Heizkörper weiterverwendet werden. Die Leitungen werden in einem neuen Steigschacht vorwiegend Aufputz verlegt, um aufwendige Bohr- und Einlegearbeiten zu vermeiden. Das Raumprogramm der „Neuen Arbeitswelten“ wird umgesetzt, jedoch wird vorgeschlagen, in jedem Geschoss immer einen der aneinandergrenzenden Büroflügel mit Zellencharakter zu belassen und hierin die Stillarbeitsplätze und Besprechungsräume unter zu bringen.

Die beiden Büros Drees und Sommer und MPA haben ihre Studienergebnisse intensiv miteinander abgestimmt und eine konsensorientierte, gemeinsame Empfehlung für die durch das Büro MPA vorgestellte Sanierungsvariante abgegeben. Insbesondere wurde die Sinnhaftigkeit des Erhalts der Bestandsfenster und der Heizkörper, sowie die Erneuerung der geschlossenen Fassade erörtert. Auch zur Erneuerung der Heizungs- Lüftungs-, Sanitär- und Elektroanlage liegt ein abgestimmtes Konzept vor.

CO₂ Bilanzierung

Davon ausgehend, dass gemäß Klimaschutzgesetz aus dem Jahr 2021 verbindliche CO₂ -Budgets für die Gesellschaftssektoren, Gebäude, Industrie und Abfallwirtschaft definiert wurden, lassen sich für jeden Sektor die CO₂-Budgets für jede Stadt ermitteln:

Das Jahresbudget 2024 für den Gebäudesektor in Lörrach beträgt demnach insgesamt circa 14.000 Tonnen CO₂. Dieses sinkt laufend, sodass für 2025 zum Beispiel nur noch circa 13.300 Tonnen CO2anzusetzen sind. Das Büro Muck Petzet Architekten hat in seiner Studie ebenfalls die CO₂-Bilanzierung für die Rathaussanierung überprüft. Demnach entstehen durch die Sanierung circa 350 Tonnen CO₂, wobei in der vorhandenen Bausubstanz bereits 3.536 Tonnen CO₂ gespeichert sind.

Kostenschätzung und Förderfähigkeit

Die Vorschläge wurden in einer gemeinsam erstellten Kostenschätzung mit insgesamt 45,2 Millionen Euro (im Jahr 2023) ermittelt (bis zum Jahr der Bauzeit 2028 ist mit Kosten von 63,4 Millionen Euro zu rechnen).

Das Bestandsgebäude liegt im Sanierungsgebiet Nördliche Innenstadt und erhält als denkmalgeschütztes Gebäude eine höchstmögliche Städtebauförderung durch das Land Baden-Württemberg. Das Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg hat hierfür einen Betrag von 10 Millionen Euro in Aussicht gestellt. Diese Aussage wurde im Februar 2023 durch das Ministerium erneut bestätigt. Aufgrund der Denkmaleigenschaft ist für die Sanierung gegenüber allen anderen Szenarien die höchstmögliche Förderquote zu erwarten. Nach Auskunft des Landesdenkmalamtes sind die Aufwendungen für den Erhalt von historischer Bausubstanz grundsätzlich ebenfalls förderfähig. Diese Förderung kann voraussichtlich insbesondere beim Erhalt der Bestandsfenster Anwendung finden. Eine Aussage zur Förderhöhe kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht gegeben werden.

Besonderheit Denkmalschutz

Das Lörracher Rathaus ist seit 2012 in die Liste der Kulturdenkmäler des Landes Baden-Württemberg aufgenommen.

Besonderheit Ausweichquartier für die Dauer der Sanierungsarbeiten

Sowohl für die Sanierungsvariante Drees und Sommer als auch für die Sanierungsvariante Muck Petzet Architekten wird ein Ausweichquartier benötigt. Es bietet sich an, das Ausweichquartier in den Räumen des heutigen Kreisklinikums einzurichten. Für die Interimsnutzung wurden durch das Büro Drees und Sommer in einer weiteren Studie im Sommer 2023 der Sanierungs- und Umbaubedarf sowie Kosten in Höhe von circa 6,1 Millionen Euro ermittelt (Stand 2023 - im Jahr 2026, nach Freiwerden der Flächen, Erhöhung auf 7,4 Millionen Euro). Hinzu kommen angenommene Kosten für das Umzugsmanagement in Höhe von 750.000 Euro. Die Gesamtkosten für Ausweichquartier und Umzugsmanagement betragen demnach im Jahr 2023 6,85 Millionen Euro.

Szenario II – Rückbau und Neubau Luisenstraße

Städtebauliche Einordnung

Analog Szenario I

Neubau eines Verwaltungsgebäudes

Bis auf die Tatsache, dass infolge der geringen Grundstücksgröße ebenfalls wieder ein Hochhaus zur Unterbringung aller Fachabteilungen erforderlich wird, bietet der Neubau größtmögliche gestalterische Freiheiten und Voraussetzungen, das Raumprogramm für „Neue Arbeitswelten“ umzusetzen und das Gebäude nach den aktuellsten sicherheitstechnischen und energetischen Standards zu erstellen.

CO₂-Bilanzierung

Das Büro Muck Petzet Architekten hat in seiner Studie die CO₂-Bilanzierung auch für den Neubau überprüft. Durch einen Neubau entstehen zusätzlich 7.073 Tonnen CO₂, was dem halben Jahresbudget der Stadt für das Jahr 2024 oder circa 260 gebauten Wohneinheiten entspricht. Das im Bestandsgebäude bereits gespeicherte CO₂ in Höhe von 3.536 Tonnen ist zu addieren.

In der Studie von Drees und Sommer wurde im Jahr 2019 auch eine überschlägige Kostenermittlung (Kostenunsicherheit 45 Prozent) für einen Neubau an gleicher Stelle vorgenommen. Da im Gegensatz zur Sanierung auch das gesamte Tragwerk neu errichtet werden muss, ist mit Mehrkosten von circa 35 Prozent gegenüber der Sanierungsvariante zu rechnen. Im Jahr 2019 waren dies 70,3 Millionen Euro (Erhöhung bis zum Jahr 2023 auf 102,5 Millionen Euro, bis zum Jahr 2028 143,7

Millionen Euro). Zuzüglich zu den Baukosten fallen auch Kosten für Abbruch und Entsorgung des Bestandsgebäudes an. In einer überschlägigen Kostenschätzung wurden durch eine Fachfirma für diese Leistungen im Jahr 2023 Kosten in Höhe von 3,9 Millionen Euro ermittelt

(hochgerechnet auf das Jahr 2028 5,4 Millionen Euro).

Theoretisch sind für das Szenario II auch Fördermittel aus dem Städtebaulichen Sanierungsprogramm zu erwarten. Es ist allerdings davon auszugehen, dass die Stadt bei dem Vorhaben, ein sanierungsfähiges Denkmal durch einen Neubau zu ersetzen, nicht aus öffentlichen Fördertöpfen unterstützt wird.

Besonderheit Denkmalschutz

Der Abriss des denkmalgeschützten Gebäudes muss durch das Regierungspräsidium und das Landesdenkmalamt genehmigt werden. Aufgrund der Vorbildfunktion der öffentlichen Hand beim Erhalt von Baudenkmälern wird laut einer ersten Einschätzung des Denkmalamtes dieser Genehmigung wenig Aussicht auf Erfolg bescheinigt.

Besonderheit Ausweichquartier für die Dauer der Abriss- und Neubauarbeiten

Für dieses Szenario wird ein Ausweichquartier erforderlich.

Szenario III – Neubau Fläche Kreisklinikum

Städtebauliche Einordnung

Der Klinikstandort ist zentral und innenstadtnah gelegen und erfüllt damit die Kriterien hinsichtlich Zentralität und struktureller Auswirkungen auf das Umfeld. Allerdings sind Auffindbarkeit und Erreichbarkeit nicht gleichermaßen erfüllt. Auch die Möglichkeit zur Identifikation und der baukulturelle Hintergrund sind an diesem Standort nicht gleichermaßen gegeben. Das Fazit der Fachplaner lautet: „Aus städtebaulicher Sicht erscheint der Standort als große Potentialfläche für die Innenentwicklung mit einem breiten Nutzungsspektrum geeignet, überzeugt allerdings nicht zwingend als neuer Rathausstandort, da weder die räumlich-funktionalen Eigenschaften noch die Identifikationsmöglichkeit mit dem neuen Standort den Anforderungen genügen. Vielmehr scheinen hier andere gegebenenfalls großflächigere Entwicklungen zielführend zu sein.“

Neubau

Auf dem Gelände der Kreiskliniken könnte entweder auf einer Freifläche (bisher als Parkplatz genutzt) oder durch Abriss bestehender Gebäudeflächen ein Grundstück für einen Neubau hergerichtet werden.

Auch an dieser Stelle bietet ein Neubau größtmögliche Freiheiten hinsichtlich Gestaltung, Neuen Arbeitswelten und Energieversorgung.

CO₂-Bilanzierung

Die CO2-Bilanz wurde für dieses Szenario nicht separat ermittelt, es ist davon auszugehen, dass der Wert des CO2-Ausstoßes dem aus Szenario II mit circa 7.000 Tonnen CO2gleicht.

Kosten und Förderfähigkeit

Im Jahr 2022 wurde eine überschlägige Kostenermittlung für einen Neubau entsprechender Größe auf der Basis des Baukostenindexes BKI (Zahlen von 2021) vorgenommen. Diese Grobkostenschätzung (Kostenunsicherheit 50 Prozent) ergab einen Betrag von 68,8 Millionen Euro (hochgerechnet auf das Jahr 2028 96,5 Millionen Euro). Je nach Standort und der Notwendigkeit einen Gebäudeteil der Kliniken abzureißen, könnten sich diese Kosten deutlich erhöhen. Zur Plausibilisierung wurden die Kosten für diese Neubauvariante mit den Kosten für den Neubau des Landratssamts verglichen. Es ist davon auszugehen, dass die oben angegebenen Kosten realistisch angesetzt sind. Für dieses Szenario gibt es zu Fördermitteln keine Klarheit – falls das Krankenhausareal Sanierungsgebiet würde, wären theoretisch auch für einen Neubau Förderungen denkbar, jedoch in wesentlich geringerem Umfang.

Szenario IV – Sanierung Bestandsgebäude Kreisklinikum

Städtebauliche Einordnung

Analog Szenario III

Kernpunkte und Zusammenfassung der Machbarkeitsstudie

Das Büro Drees und Sommer wurde im Frühjahr 2023 ebenfalls mit der Bestandsaufnahme der Flächen auf dem Klinikgelände beauftragt. Zur Unterbringung des Rathauses eignen sich die Flächen der Bettenhäuser II und III sowie der Verbindungsbau, da sie mit dem großzügigen Eingangsbereich einen Zugang zur Innenstadt bieten. Im Rahmen der Studie wurde zunächst eine Bestandsaufnahme der Gebäudeflächen vorgenommen und der Umbau- und Sanierungsbedarf ermittelt. Da sich das Gebäude nicht im Eigentum der Stadt befindet und aktuell noch eine intensive Nutzung erfährt, konnten die Untersuchungen nicht in der gleichen Tiefe angestellt werden, wie sie im Rathaus möglich waren (Schadstoffuntersuchungen, Überprüfung Brand- und Erdbebenschutz, Anforderungen bei Nutzungsänderungen, Überprüfung Baugenehmigungsakten). In der vorliegenden Studie beruhen manche Ergebnisse deshalb auf Annahmen aus vergleichbaren Objekten.

Gemäß der Studie ist an den Klinikgebäuden ein Sanierungsstau festzustellen (Dach-, Fassaden- und Fensterflächen, haustechnische Anlagen). Die Außenhaut entspricht nicht den energetischen Anforderungen. Die haustechnische Infrastruktur (Elektro-, Heizungs-,

Lüftungs-, Sanitäranlagen) ist in weiten Teilen für den gesamten Gebäudekomplex ausgelegt und muss für die Nutzung einzelner Gebäudeteile umgebaut werden. Hier sind umfangreiche Rückbau-, Änderungs- und Erneuerungsarbeiten erforderlich. Um die

neuen Bürostrukturen einzurichten, müssen die Räume umgebaut werden, das heißt Wände, Bodenbeläge, Nasszellen, Krankenhausinfrastruktur etc. ausgebaut werden.

CO₂-Bilanzierung

Eine entsprechende Bilanzierung wurde nicht ermittelt, es ist jedoch davon auszugehen, dass die Bilanz ähnlich wie im Szenario I ausfällt.

Kosten und Förderfähigkeit

Für diese Maßnahmen wurden in einer Grobkostenschätzung (Kostenungenauigkeit 40 Prozent) im Jahr 2023 Kosten in Höhe von 69,2 Millionen Euro ermittelt (hochgerechnet auf das Jahr 2028 97,1 Millionen Euro). Die Fördermittelquote ist derzeit noch unbekannt. Zwar wird versucht, dass auch für die Flächen des Kreisklinikums ein Sanierungsgebiet mit entsprechender Landesförderung eingerichtet wird, darüber gibt es derzeit aber noch keine Entscheidung.