Zukunft des Lörracher Rathauses

Am 29. Februar 2024 hat der Gemeinderat über die Zukunft des Lörracher Rathauses entschieden. Er votierte mehrheitlich für die Sanierung des Bestandsgebäudes.

Detaillierte Informationen zum Projekt können Sie in unserer Medienmitteilung vom 7. Februar nachlesen.

Städtebauliche Einordnung

Um die beiden Standorte Luisenstraße und Spitalstraße hinsichtlich der Rathausnutzung genauer zu analysieren, wurde das Büro Scheuvens + Wachten beauftragt, eine Standortanalyse zu erstellen und auszuwerten. Hinsichtlich Zentralität, struktureller Auswirkungen auf das Umfeld, Möglichkeit zur Identifikation und baukulturellem Hintergrund wird der heutige Rathausstandort von den Fachleuten als geeigneter Rathausstandort identifiziert. Der Standort stellt bei Ankunft mit dem ÖPNV den Eingang zur Innenstadt dar, ist Teil eines Quartiers mit weiteren Verwaltungsstandorten und beherbergt mit dem denkmalgeschützten Rathaus ein „einzigartiges Architekturwahrzeichen“, dessen Nachnutzung und Vermarktung zumindest nur sehr eingeschränkt möglich ist. Das Fazit der Fachplaner lautet: „Insgesamt erfüllt der Standort die Anforderungen eines Rathausstandorts, der über die reine Verwaltungsnutzung hinausgeht. Aus städtebaulicher Sicht, insbesondere im Hinblick auf Lage, Stadtraum, Umfeldverflechtungen und städtischem Nutzungsmix wird der Standort den Anforderungen an einen Rathausstandort in höchstem Maß gerecht.“

Kernpunkte und Zusammenfassung der Machbarkeitsstudien

Nach einer umfassenden Bestandsaufnahme des Gebäudes und der Abstimmung mit dem Denkmalschutz, Brandschutz und Fachingenieuren wurde im Ergebnis festgestellt, dass das Tragwerk weitestgehend intakt ist und für eine lange Nutzungszeit weiterverwendet werden kann. Der Vorschlag aus der Studie von 2019 lautete, dass das Gebäude (ausgenommen EG und 1. OG) bis auf den Rohbau rückgebaut werden, die Fassade und alle technischen Anlagen erneuert, die Räume neu ausgebaut, sowie die Mängel hinsichtlich energetischer Vorgaben, Brandschutz und Erdbebenschutz beseitigt werden sollten. Da sowohl Umfang wie auch Kosten der Studie von Drees und Sommer aus dem Jahr 2019 umfassend erscheinen und im Sinne der Kosteneinsparung, der Nachhaltigkeit und des Denkmalschutzes möglichst viel der vorhandenen Bausubstanz erhalten und sinnvoll weiterverwendet werden sollte, wurde das Büro Muck Petzet Architekten in München (MPA), das sich in besonderem Maß mit dem nachhaltigen Bauen und dem Erhalt von bestehenden Bauten auseinandersetzt, beauftragt, die Studie von Drees und Sommer hinsichtlich möglicher Einsparungen und Kostenoptimierung zu überprüfen. Die Vorgabe war, dass die Sanierungsvorschläge nachhaltig und von langfristiger Dauer sein müssen. Das Ergebnis dieser Studie liegt seit Juli 2023 vor. Das Büro MPA schlägt vor, nur die Metallfassade zu erneuern und wärmezudämmen, die Bestandsfenster zu überarbeiten und zu erhalten. Die technischen Anlagen werden entsprechend dem Vorschlag von Drees und Sommer erneuert, jedoch sollen die vorhandenen zum Beispiel die Heizkörper weiterverwendet werden. Die Leitungen werden in einem neuen Steigschacht vorwiegend Aufputz verlegt, um aufwendige Bohr- und Einlegearbeiten zu vermeiden. Das Raumprogramm der „Neuen Arbeitswelten“ wird umgesetzt, jedoch wird vorgeschlagen, in jedem Geschoss immer einen der aneinandergrenzenden Büroflügel mit Zellencharakter zu belassen und hierin die Stillarbeitsplätze und Besprechungsräume unter zu bringen.
Die beiden Büros Drees und Sommer und MPA haben ihre Studienergebnisse intensiv miteinander abgestimmt und eine konsensorientierte, gemeinsame Empfehlung für die durch das Büro MPA vorgestellte Sanierungsvariante abgegeben. Insbesondere wurde die Sinnhaftigkeit des Erhalts der Bestandsfenster und der Heizkörper, sowie die Erneuerung der geschlossenen Fassade erörtert. Auch zur Erneuerung der Heizungs- Lüftungs-, Sanitär- und Elektroanlage liegt ein abgestimmtes Konzept vor.

CO₂ Bilanzierung

Davon ausgehend, dass gemäß Klimaschutzgesetz aus dem Jahr 2021 verbindliche CO₂ -Budgets für die Gesellschaftssektoren, Gebäude, Industrie und Abfallwirtschaft definiert wurden, lassen sich für jeden Sektor die CO₂ -Budgets für jede Stadt ermitteln:
Das Jahresbudget 2024 für den Gebäudesektor in Lörrach beträgt demnach insgesamt circa 14.000 Tonnen CO₂. Dieses sinkt laufend, sodass für 2025 zum Beispiel nur noch circa 13.300 Tonnen CO₂ anzusetzen sind. Das Büro Muck Petzet Architekten hat in seiner Studie ebenfalls die CO₂-Bilanzierung für die Rathaussanierung überprüft. Demnach entstehen durch die Sanierung circa 350 Tonnen CO₂, wobei in der vorhandenen Bausubstanz bereits 3.536 Tonnen CO₂ gespeichert sind.

Kostenschätzung und Förderfähigkeit

Die Vorschläge wurden in einer gemeinsam erstellten Kostenschätzung mit insgesamt 45,2 Millionen Euro (im Jahr 2023) ermittelt (bis zum Jahr der Bauzeit 2028 ist mit Kosten von 63,4 Millionen Euro zu rechnen).
Das Bestandsgebäude liegt im Sanierungsgebiet Nördliche Innenstadt und erhält als denkmalgeschütztes Gebäude eine höchstmögliche Städtebauförderung durch das Land Baden-Württemberg. Das Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg hat hierfür einen Betrag von 10 Millionen Euro in Aussicht gestellt. Diese Aussage wurde im Februar 2023 durch das Ministerium erneut bestätigt. Aufgrund der Denkmaleigenschaft ist für die Sanierung gegenüber allen anderen Szenarien die höchstmögliche Förderquote zu erwarten. Nach Auskunft des Landesdenkmalamtes sind die Aufwendungen für den Erhalt von historischer Bausubstanz grundsätzlich ebenfalls förderfähig. Diese Förderung kann voraussichtlich insbesondere beim Erhalt der Bestandsfenster Anwendung finden. Eine Aussage zur Förderhöhe kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht gegeben werden.

Besonderheit Denkmalschutz

Das Lörracher Rathaus ist seit 2012 in die Liste der Kulturdenkmäler des Landes Baden-Württemberg aufgenommen.

Besonderheit Ausweichquartier für die Dauer der Sanierungsarbeiten

Sowohl für die Sanierungsvariante Drees und Sommer als auch für die Sanierungsvariante Muck Petzet Architekten wird ein Ausweichquartier benötigt. Es bietet sich an, das Ausweichquartier in den Räumen des heutigen Kreisklinikums einzurichten. Für die Interimsnutzung wurden durch das Büro Drees und Sommer in einer weiteren Studie im Sommer 2023 der Sanierungs- und Umbaubedarf sowie Kosten in Höhe von circa 6,1 Millionen Euro ermittelt (Stand 2023 - im Jahr 2026, nach Freiwerden der Flächen, Erhöhung auf 7,4 Millionen Euro). Hinzu kommen angenommene Kosten für das Umzugsmanagement in Höhe von 750.000 Euro. Die Gesamtkosten für Ausweichquartier und Umzugsmanagement betragen demnach im Jahr 2023 6,85 Millionen Euro.

Nach einer intensiven Nutzungsdauer von einem knappen halben Jahrhundert ist das denkmalgeschützte Rathausgebäude buchstäblich in die Jahre gekommen, die Liste der baulichen Mängel lang, der Sanierungsdruck hoch: das Gebäude weist dringende Sanierungsbedarfe in bautechnischer, energetischerund sicherheitsrelevanterHinsicht auf.

Das Ergebnis der Fassadenbefahrungen zeigt, dass sich der bauliche Zustand der Fassade deutlich verschlechtert hat, die gutachterliche Bewertung bescheinigt einen unerwartet schnelleren und stärkeren witterungsbedingten Verfall. Die sehr heiße Witterung der vergangenen Sommermonate hat zu einer Beschleunigung der Verrottungsprozesse an den Fassadenplatten geführt. Wasser dringt in die Paneele ein und verringert die Standfestigkeit deutlich. Die Notsicherungsmaßnahmen müssen daher regelmäßig überprüft und gewartet werden. Zur Sicherheit wird die Fassade des Rathauses deshalb mehrmals jährlich befahren.  

Mehr Informationen zum Sanierungsbedarf aus bautechnischer Sicht
Mehr Informationen zum Sanierungsbedarf aus energietechnischer Sicht
Mehr Informationen zum Sanierungsbedarf aus sicherheitsrelevanter Sicht

Die Zukunft des Rathauses muss ganzheitlich betrachtet werden, Einzelmaßnahmen haben Auswirkungen auf das gesamte Bauwerk, ein „Flickwerk“ führt nicht zum Ziel. Zwischenlösungen sind zudem kostenintensiv und nicht nachhaltig. Viele der Sanierungsarbeiten (Erneuerung der Fassade, Austausch der Leitungen, etc.) sind im laufenden Betrieb auch nicht möglich.

Insbesondere die Fassade des Rathauses stellt nach aktuellen gutachterlichen Erkenntnissen aus dem Sommer 2022 ein zunehmendes Sicherheitsrisiko dar. Die Fassade ist seit 2019 mit zahlreichen Trägerplatten und Schrauben zusätzlich gesichert. Mit dieser Maßnahme wurde der Fassade eine Reststandzeit der Fassade von drei bis fünf Jahren prognostiziert. Die Fassade wird regelmäßig überwacht und begutachtet.

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Das Projekt wird verantwortungsvoll und weitsichtig angegangen - es ist eines der größten Projekte der vergangenen und kommenden 50 Jahre.

Das notwendige Finanzierungskonzept ist in Vorbereitung und Abstimmung mit den übergeordneten Behörden. Das Ziel ist es, so viele Fördermittel wie möglich zu akquirieren, denn eine erste grobe Kostenschätzung für das Szenario der Sanierung des Bestandsgebäudes, die Preissteigerungen im Bausektor eingerechnet, liegt bei 73 Millionen Euro. Mit einem interdisziplinären Team und unter Einbeziehung von externen Fachleuten wird eine solide Entscheidungsgrundlage für den Gemeinderat geschaffen und die Bürgerschaft in die Entscheidungsfindung mit umfassenden Informationen zum Projektfortschritt eingebunden. Das einzigartige Bauprojekt wird unabhängig von einem konkreten Zukunftsszenario außergewöhnliche Finanzierungsmaßnahmen erfordern, die im Einklang mit den gesamtstädtischen Bau- und Sanierungsprojekten stehen müssen.

Das Lörracher Rathaus ist Mittelpunkt der kommunalen Daseinsvorsorge, Mittelpunkt der Lokalpolitik, Mittelpunkt des Bürgerservices. Tag für Tag organisieren allein im Rathaus über
300 Mitarbeitende die vielfältigen Aufgaben der Stadtverwaltung.

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Die Projektentwicklung „Zukunft Rathaus“ ist im Februar 2022 offiziell gestartet. Gemäß Gemeinderatsbeschluss vom November 2022 wurden vier Szenarien, in die sich das Projekt entwickeln könnte, festgelegt.
Die Ergebnisse der Machbarkeitsstudien zu den beiden Sanierungsvarianten der Bestandsgebäude liegen vor. Zu allen vier Szenarien wurden Kostenschätzungen ermittelt. Für die Standorte Luisenstraße und Krankenhausareal liegt eine städtebauliche Standortanalyse durch ein Fachbüro vor. Es wurden zudem die möglichen CO2-Bilanzen für die Neubau- und Sanierungsvarianten ermittelt.
 
Diese Untersuchungsergebnisse wurden dem Gemeinderat in einer Sondersitzung am 19.10.2023 vorgestellt und durch die Fachleute erläutert. Im Ergebnis dieser Beratung kristallisierte sich heraus, dass die beiden Szenarien - Sanierung des Bestandsgebäudes in der Luisenstraße und Neubau auf dem Klinikareal - weiter verfolgt werden sollten, die beiden Szenarien - Abriss und Neubau Luisenstraße und Sanierung Bestandsgebäude Klinikareal - aber nicht weiter in die Betrachtung fallen sollen. In der Sitzung vom 14. Dezember 2023 hat der Gemeinderat auf Basis der vorliegenden Untersuchungsergebnisse entschieden, nur noch zwei Szenarien weiterzuverfolgen: Szenario I - Sanierung des Bestandsgebäudes und Szenario III - Neubau Freifläche Kreisklinikum.

Den finalen Szenarienentscheid über die Zukunft des Lörracher Rathauses hat der Gemeinderat in seiner Sitzung am 29. Februar 2024 getroffen und mehrheitlich für die Sanierung des Bestandsgebäudes  votiert.  

Mehr Informationen zur Projektentwicklung

Die vier Szenarien im Überblick.
Hinweis: Das Bild öffnet sich durch Anklicken in Originalgröße.

Am Mittwoch, 17. Januar 2024, hatten Oberbürgermeister Jörg Lutz und Bürgermeisterin Monika Neuhöfer-Avdic die Bürgerinnen und Bürger zu einer Einwohnerversammlung eingeladen. Im Rahmen dieser Veranstaltung stellten der Oberbürgermeister und die Bürgermeisterin Monika gemeinsam mit Experten den aktuellen Projektstand vor und standen für Fragen aus der Bürgerschaft zur Verfügung.
Detaillierte Informationen zur Veranstaltung finden Sie hier